서울시‧서울주택도시공사(SH공사)가 방치된 빈집을 매입해 임대주택이나 생활SOC로 공급하는 ‘빈집활용 도시재생 프로젝트’와 노후주택을 스스로 개량‧건설하는 ‘자율주택정비사업’을 접목한 새로운 방식의 소규모 정비사업을 전국 최초로 시도한다.

서울주택도시공사(SH공사)가 소유한 빈집과 연접한 민간의 노후주택을 합쳐서 공공과 민간이 함께 새 건물을 짓는 ｢빈집활용 민관결합형 자율주택정비사업｣이다. 민간 소유분을 제외한 나머지는 임대주택으로 확보해 공급한다.
 

민간 토지주도 원하는 사업모델을 가져갈 수 있고 지분에 대해 다양하게 SH공사와 협의가 가능하다. SH공사와 민간 토지주가 함께 재개발‧재건축 사업에서 조합 같은 역할을 하는 ‘주민합의체’를 구성‧운영하되, 설계~시공 등 사업 전반은 민간이 주도한다. 준공 후에는 ▴지분 소유 ▴SH공사에 일괄매도 ▴SH공사에 일괄매도 후 매각대금을 연금처럼 수령하는 방식 중 하나를 선택할 수 있다.

SH공사는 쓰임 없이 방치됐던 빈집 활용도를 높이는 동시에 임대주택 건설비용과 공급기간을 줄이고, 민간 토지주는 분양리스크를 줄여 서로 윈윈(win-win)할 수 있는 새로운 소규모 정비사업 모델로 주목된다.

서울시와 SH공사는 ｢빈집활용 민관결합형 자율주택정비사업｣ 1호 사업을 은평구 구산동 일대에서 추진한다. SH공사가 소유한 빈집 2개 필지와 바로 맞닿아있는 민간 소유 1개 필지 총 355㎡ 규모 부지다.
 

‘자율주택정비사업’은 노후주택 2채 이상을 합쳐서 하나의 건물을 새로 짓는 소규모 정비사업이다. 노후 단독‧다세대 주택의 집주인(민간 토지주) 2인 이상이 ‘주민합의체’를 구성하고, 스스로 주택을 개량‧건설하는 사업이다. ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따라 '18년 도입됐다.

이번 사업을 통해 지하 1층~지상 5층(용적률 225.6%), 총 21세대 규모의 건물로 신축된다. 오는 6월 건축허가 신청 후 착공에 들어가 연말 준공을 목표로 한다.
 

｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 등 관련 법에 따라 용적률과 각종 건축규제 완화를 적용받아 개별 필지별로 사업을 추진할 때보다 약 40% 정도 주택을 추가로 확보했다.

자율주택정비사업 관련 규제 완화(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)
▸ 건축규제 완화 : 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지안의 공지 기준, 건물 높이제한, 부대시설 및 복리시설 설치기준 완화 가능
▸ 용적률 완화 : 임대주택을 연면적 또는 전체 세대수의 20% 이상 건립 시 법정상한 용적률까지 완화 가능

○ 건축협정을 통한 규제완화(건축법)
▸ 다수의 대지를 하나의 대지로 간주해 용적률, 조경면적, 주차대수 등 통합산정 가능

민간 토지주가 준공 후 SH공사에 주택을 일괄매도하기로 함에 따라 주택 전량은 임대주택으로 공급될 예정이다.
 

이번 사업은 SH공사에서 ‘빈집활용 도시재생’을 위해 매입한 빈집의 활용방안을 모색하던 중 민간 소유 필지와 결합해 통합 정비하는 방안을 제안했고, 민간 토지주가 동의함에 따라 추진됐다. 시는 빈집 자체만 활용하는 기존 방식에서 연접한 민간 토지와 결합하는 방식으로 사업모델을 확장해 빈집 활용도를 높인다는 계획이다.

서울시와 SH공사는 이번 ｢빈집활용 민관결합형 자율주택정비사업｣ 1호 사업을 시작으로 SH공사가 보유하고 있는 빈집들을 대상으로 필지별 여건과 활용방안을 검토‧분석해 사업을 확대해나갈 계획이다.

류훈 서울시 도시재생실장은 “국내 최초로 시도되는 ｢빈집활용 민관결합형 자율주택정비사업｣은 SH공사가 민간 토지주와 함께 직접 주민합의체로 참여해 노후 주택을 정비하면서 임대주택을 확보하는 도시재생 신 모델”이라며 “앞으로 사업 확대를 통해 임대주택 공급과 동시에 낙후된 저층 주거지의 도시재생으로 지역사회에 활력을 줄 것으로 기대한다.”고 말했다.