서울시가 소규모재건축사업을 활성화해 저층주거지 주거환경을 개선하고 주택공급을 확대하기 위해 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣을 수립했다. 관련 법 등에 흩어져있는 절차와 기준을 망라하고, 불필요한 규제는 손질해 담았다.
 

소규모재건축사업’은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업이다. 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모주택정비사업의 유형 중 하나다.
 

소규모재건축사업’은▴해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만 ▴노후‧불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상 ▴기존주택의 세대수가 200세대 미만인 주택단지가 대상이다.
 

대표적으로, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역에서 소규모재건축사업을 추진하기 위해 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여를 없앴다. 의무공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해지는 것.
 

기존에도 일정 요건을 충족하는 경우 통합심의를 거쳐 층수규제 완화를 위한 용도지역 상향이 가능했다. 그러나 용도지역 상향시 일정 비율을 의무공공기여로 제공해야 하는 규정 때문에 사업성이 떨어진다는 지적이 있었다.
 

소규모재건축사업은 대규모 재개발‧재건축과 달리 안전진단,정비구역 지정이 생략되고 관련 심의를 통합심의로 한 번에 받을 수 있기 때문에 사업절차가 간소하고 신속한 추진이 가능하다. 그러나 층수제한 등으로 인한 사업성 저하와 자금력 부족 등의 이유로 활성화되지 못하고 있어 업무처리기준을 마련했다고 시는 설명했다.
 

서울시가 파악하고 있는 ‘소규모재건축사업’이 가능한 대상지는 총 2,070개소로, 이중 70개 단지(3.4%)에서만 사업이 추진 중이다.
 

｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에서는 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 건축할 수 있도록 하고 있지만, 제2종일반주거지역(7층 이하)에서는 층수제한 등으로 용적률의 상한까지 건축이 어려운 실정이다. 현재까지 용적률 인센티브를 받기 위해서 임대주택을 건설한 사례는 없다.

서울시 소규모재건축사업 가능 대상지 현황

서울시는 이번에 수립한 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣을 관련 공무원이 지침으로 활용할 수 있도록 설명회를 개최하고, 사업을 추진하고자 하는 주민과 민간사업자가 알 수 있도록 서울시 홈페이지(분야별정보→주택건축)에 게시한다.

｢소규모재건축사업 업무처리기준｣의 주요내용은 ▴통합심의 대상 및 절차 ▴용도지역 변경기준 ▴용적률 기준 및 허용 용적률 인센티브 항목 등이다.
 

우선, 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 의무공공기여 규정을 없애 사업성을 높인다. 입지 기준(2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보‧차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접할 것)만 충족하면 시 통합심의를 거쳐 용도지역 상향이 가능하다.
 

시는 7층 높이제한을 받고 있는 2종 일반주거지역에 입지한 660개 단지 중 약 150개(23%)단지가 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능할 것으로 예측하고 있다. 이번 규제 완화로 사업성이 높아지면 소규모재건축사업이 보다 활성화될 것으로 전망된다.
 

주민과 민간사업자가 용도지역 변경과 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획이 가능하도록 용적률 기준도 담았다.
 

예컨대, 제2종일반주거(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 경우 기준용적률 190%(허용용적률 200%)를 적용받는다. 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 계획이 가능해진다.
 

용도지역 변경시 용적률 및 공공시설등 부담비율

※ 「소규모주택정비법」 제43조제1항에 의거 정비기반시설의 확충이 필요하다고 인정하는 경우 위 공공시설등 부담비율보다 낮거나 높은 비율로 사업시행자에게 설치하도록 할 수 있음

｢소규모재건축사업 업무처리기준｣에선 기준 용적률에서 추가로 받을 수 있는 허용 용적률 인센티브 항목과 비율도 안내하고 있다. 친환경‧녹색 건축물 활성화 등 서울시 주택정책 목표 달성을 위한 것으로, 최대 20% 이내로 용적률 인센티브를 받을 수 있다.

허용용적률 인센티브 항목 및 비율

건축심의와 도시‧군관리계획 관련 심의를 한 번에 받을 수 있는 ‘통합심의’ 대상은 용도지역을 변경하거나, 임대주택을 건설해 용적률 상한까지 건축하는 경우 등으로 명시했다.
 

서울시와 SH공사는 이번에 마련한 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣을 기반으로 한 무료 사업성 분석도 추진한다. 사업을 추진하고자 하는 토지등소유자를 대상으로 개략적인 건축계획을 검토하고 사업성을 분석해준다. 주민들의 관심도를 높이고 사업을 활성화한다는 목표다. (*6월 중 대상지 공모 실시 예정)

소규모재건축사업 사업성분석지원 대상지 공모(안)

- 사업개요 : 소규모재건축사업을 추진하고자 하는 토지등소유자를 대상으로 개략적인 건축계획 검토 및 사업성분석 무료 지원

- 신청대상 : 조합설립 이전 소규모재건축사업장(소유자 10% 이상 동의)

- 제공내용 : 건축 계획, 사업성 분석(사업시행 전후 수익률, 추정분담금 예측)

- 시행시기 : ’21.6월 중 ※ 신청방법 등 자세한 내용은 추후 공지 예정

이밖에도 서울시는 소규모재건축사업 활성화를 위해 주택도시보증공사와 사업비 등 융자상품 개발을 위한 협의도 추진한다. 올해 1월 국회에 발의된 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 일부개정법률안('21.1.8.발의) 개정과 연계해 조례개정도 추진할 예정이다.

빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」일부개정법률안(’21.1.8.발의)

- 주요내용 : 공공소규모재건축사업 도입, 임대주택 공급 및 인수방법 규정, 건축규제(조경,공지,높이제한 등) 완화 등

김성보 서울시 주택건축본부장은 “새롭게 마련한 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣을 통해 저층주거지 주거환경개선을 위한 소규모재건축사업이 활성화되고, 주택공급도 속도를 낼 것으로 기대한다. 주민과 민간사업자도 사업의 예측가능성을 높일 수 있다.”며 “서울시는 소규모재건축사업 촉진을 위한 행정‧예산지원 등 공공지원 기틀을 지속적으로 마련하겠다. 저층주거지 주거환경을 개선하고 서민주거 안정을 이루도록 최선을 다하겠다.”고 말했다.