주택공급 활성화를 위해 오세훈 시장이 지난 5월 발표한 ｢재개발 활성화 6대 규제완화 방안｣이 기본계획 변경, 제2종7층 일반주거지역 규제 완화 등의 이행 준비와 제도개선을 이달 중 마무리하고 본격 적용된다.
 

서울시는 6대 방안이 적용되는 첫 민간재개발 후보지 공모를 이달 말 실시할 계획이라고 밝혔다. 주택공급 활성화를 위한 서울시의 ｢재개발 활성화 6대 규제완화 방안｣이 본 궤도에 오르는 것이다.
 

오 시장이 발표한 ｢재개발 활성화 6대 규제완화 방안｣은 ①재개발구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’ 폐지 ②‘공공기획’ 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화를 통한 사업성 개선 ⑥매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 통한 신규구역 발굴이다.
 

서울시는 이 가운데 ‘주거정비지수제’ 폐지, ‘공공기획’ 도입, 동의절차 간소화 등의 내용을 담은 ｢도시 및 주거환경정비 기본계획｣ 변경을 추진 중이다. 현재 시의회 의견청취 절차를 준비 중으로, 시의회 의견청취 통과 후 도시계획심의위원회 심의를 거쳐 최종 확정된다.
 

기본계획 변경을 위해서는 14일 이상 주민열람공고 → 시의회 의견청취 → 도시계획위원회 심의를 거쳐 변경 고시를 하게 된다.
 

서울시는 주민열람공고(6.3.~17.)와 관계부서 협의(7.1.~8.)를 마치고, 지난 달 3일 시의회 의견청취를 위한 의견청취(안)을 시의회에 제출한 상태다.
 

2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역의 규제를 풀기 위한 관련 기준 변경 작업도 착실히 진행 중이다. 서울시는 ｢도시 및 주거환경정비 기본계획｣ 변경 완료시점에 맞춰 관련 기준 변경도 9월말까지 완료한다는 계획이다.
 

제2종 7층 일반주거지역 규제 완화를 위한 합리적인 기준을 도출하기 위해 시는 전문가 자문회의 등 꼼꼼한 절차를 밟고 있다.
 

서울시는 규제완화로 인한 주변지역 부영향 최소화와 체계적인 도시관리를 위해 구릉지, 고도지구, 자연경관지구 등의 특성을 가급적 보존하면서, 제2종7층지역의 규제완화를 통한 사업성을 개선할 수 있는 방안을 마련할 계획이다.
 

서울시는 9월 말 실시하는 민간 주택재개발 후보지 공모를 통해 재개발 해제지역 등 노후화‧슬럼화돼 주거환경 개선이 시급한 지역을 중심으로 25곳 내외(약 2만6천호 규모)를 후보지로 선정할 계획이다.
 

이와 관련해 시는 구체적인 공모대상과 선정기준, 절차 등을 담은 공모계획안을 현재 수립 중이다. 주민혼선을 방지하고 공정한 공모를 추진하기 위해 관련 준비 절차가 완료된 이후 공모계획안을 공식 발표할 예정이다.
 

시는 이번 공모가 주거정비지수제 폐지 후 첫 공모인 만큼, 원활한 공모 추진을 위해 주택 정비사업 인허가 주체인 자치구의 사업 이해도를 높이기 위한 교육을 이달부터 실시한다. 교육 내용과 자치구 의견을 향후 공모 공고문에 반영해 시민들이 사업의 개념과 절차를 쉽게 이해할 수 있도록 할 계획이다.
 

또한, 시는 지난 번 발표 이후 공공기획을 통한 민간재개발에 대한 관심이 높아지면서 일부 지역에서 자체적으로 공모 동의서를 징구하고 있다는 민원을 입수하고, 현장의 혼선을 줄이기 위해 동의서 인정기준과 주의사항을 각 자치구 정비사업 부서에 전달(8.23.)했다.
 

동의서는 서울시 발표(5.26.) 이후 징구한 동의서는 인정하되, 동의서 징구 목적과 내용이 민간재개발 공모(공공재개발 X)에 부합해야 한다.

동의서 양식은 ｢2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획 정비사업 실무매뉴얼｣의 동의서 양식을 준용해 사용해야 한다.
 

또한, 동의서는 한 명의 토지등소유자가 한 개의 동의서만 제출 가능하다. 시는 혼선을 최소화하기 위해 동일·유사 구역계에 재개발 추진주체가 여럿일 경우 자치구에서 주의해서 검토하도록 사전에 안내했다.

제목 수정·활용 예시
√ 재개발정비구역 지정요건 사전검토요청 동의서 (O)

√ (민간)주택재개발 후보지 공모 신청 동의서 (O), 공모신청 동의서 (O)
√ 공모신청 동의서[(민간)주택재개발] (O)
※ 동의서 양식 : 서울시 홈페이지 > ‘기본계획’으로 검색 > 바로가기 클릭 > 하단에 정비사업 실무매뉴얼 155쪽 “동의서” 참고
 

서울시는 ｢재개발 활성화 6대 규제완화 방안｣의 성공적인 안착을 통해 '25년까지 연평균 2만6천호, 5년간 총 13만호를 공급한다는 목표다. 동시에, 투기세력 유입차단을 위해 가능한 모든 방법을 동원할 계획이다.
 

시는 '15년 이후로 재개발 신규구역 지정이 없었던 만큼, ‘26년 이후 주택공급 절벽 우려를 만회하기 위해 지난 10년 간 연평균 공급량인 1만2천호의 2배 이상(연 2만6천호)을 공급한다는 목표다.

※ 재개발구역 투기방지 대책

후보지 선정 전 : 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모 공고일을 ‘권리산정기준일’로 고시한다. 이를 통해 공모 공고일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단한다.

후보지 선정 후 : 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역’ 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.

김성보 서울시 주택정책실장은 “｢재개발 활성화 6대 규제완화 방안｣ 발표 후 기본계획 변경, 지구단위계획 수립기준 변경, 공모계획안 마련, 자치구 교육 등 차질 없는 실행을 위한 준비를 착실히 해왔다. 준비 작업이 마무리되는 이달 말 많은 주민들이 기다렸던 민간 주택재개발 후보지 공모를 예정대로 시행하겠다. 관심있는 주민과 자치구의 참여와 협조를 바란다.”며 “서울시는 6대 방안을 안착시켜 주택공급에 속도를 내는 동시에, 부동산 시장 교란행위에 대해서는 일벌백계의 확고한 원칙 아래 강력한 투기방지 대책을 병행해나가겠다.”고 말했다.