서울주택도시공사(SH공사)가 그동안의 택지개발 위주였던 공사의 핵심기능을 공공주택 공급‧관리에 역량을 집중하는 방향으로 전환해 주거복지 전문 공기업으로 거듭난다.

1989년 공공주택 최초 공급 이후 지금까지 공공주택 정책 패러다임이 공급 위주였다면, 이제 관리와 서비스 중심으로 전환이 필요한 시기가 도래했고 1인가구 증가, 고령화 등 사회변화에 따른 주거복지 차원의 대책 마련도 필요한 시점이다. 건설 공기업의 투명성에 대한 시민들의 요구도 그 어느 때보다 높은 상황이다.
 

SH공사는 지난 8월 SH공사의 새로운 비전과 향후 발전방향을 마련하기 위한 ‘공사혁신추진단’을 구성하고, 논의를 시작했다. 시민 주주단, 서울연구원, SH공사 실무자 등 20명이 참여하는 ‘공사혁신추진단’은 부동산투기방지 방안, 효율적인 조직운영 방안, 공사 업무에 대한 서비스 시민 체감도를 높이는 업무혁신방안 등을 논의했다.
 

이를 위해 핵심적으로, SH공사는 투기와 부패가 발붙이지 못하도록 LH보다 강력한 부패방지대책을 가동한다. SH 관련 사업에 임직원 및 관련자가 투자하는 일을 원천봉쇄하기 위해 토지 수용‧보상을 할 때는 전 직원의 대상 여부를 사전에 확인하는 모니터링시스템을 갖춘다. 그리고 만약 투기 행위가 발견되었을 경우엔 ‘원스트라이크 아웃제’를 도입해 강도 높게 처벌하는 한편 부당이익 환수 및 부당이익의 최대 5배까지 벌금을 부과할 예정이다.
 

또한, SH공사는 공공 주거안전망으로서 역할을 할 ‘주거복지종합센터’를 25개 전 자치구에 설치해 1자치구 1센터 체계를 갖추고, 공공주택의 개념과 인식을 대전환한다. 공공주택이 기피시설이 아닌, 누구나 살고 싶은 공간이라는 인식을 만든다는 목표로 SH공사와 ‘주거복지종합센터’가 전방위로 지원한다.
 

서울시와 SH공사는 이런 내용을 골자로 하는 ‘SH공사 5대 혁신방안’을 9일(화) 발표했다.
 

5대 혁신방안은 ①서울시민 주거복지 해결사 ‘주거복지종합센터’ 1자치구 1센터 설립 ②핵심사업 추진동력 확보와 투명성 강화를 위한 조직쇄신 ③새로운 주택 공급모델 도입으로 내 집 마련 기회 확대 ④사는 사람에게 집중하는 공공주택 품질관리 전면 개혁 ⑤공공주택 정보공개 확대로 투명성‧시민편의 제고다.
 

"주거복지강화 : 1자치구 1주거복지종합센터 체계 갖춰 맞춤형 주거서비스 원스톱 해결"
 

첫째, 25개 전 자치구에 ‘주거복지종합센터’를 설치해 1자치구 1센터 체계를 갖춘다. 공공의 주거안전망을 강화해 서울시민 주거복지 해결사 역할을 할 지역 거점이다. 그동안 산재되어있던 주거복지 관련 서비스를 통합해 서비스의 품질을 높인다는 목표다.

시는 현재 보증금‧사용료 징수 등을 담당하는 13개 SH지역센터업무에 주거복지센터, 찾동, 청년월세지원상담센터 등에 산재되어 있는 서비스를 통합해 ‘주거복지종합센터’에서 모든 주거복지 서비스를 원스톱 제공한다.
 

현재 주거복지 관련 서비스는 국토부, 지자체, LH, SH 등 다양한 기관에서 중복된 서비스를 제공하고 있고, 서비스 제공기관 간 칸막이 등으로 인해 시민들의 혼란과 불편이 야기되고 있다.
 

높은 주거비로 고통 받는 청년을 위한 ‘청년월세’부터 화재 등 갑작스런 사고로 살 곳을 잃은 시민을 위한 ‘긴급주거지원’, 고시원 등 비(非)주택 거주자에게 공공주택을 제공하는 ‘주거상향사업’까지 시민 누구나 각자의 상황과 고민에 따른 서비스를 맞춤형으로 받을 수 있다.
 

그동안 공사가 신규택지개발 등 주거안정을 위한 주택공급에 집중했다면, 앞으로는 ‘시민 주거생활 안정과 복지 향상’이라는 본연의 역할에 더욱 집중해 시민 체감도를 높인다는 목표다.
 

"사람‧조직혁신 : ‘예방-감시-처벌’ 강화로 임직원 투기 원천차단…원스트라이크아웃제 도입"
 

둘째, 공사가 추진하는 사업‧업무와 관련해 임직원의 투기와 부패를 원천 차단하기 위해 부동산 투기에 대한 ‘예방-감시-처벌’을 강화하는 내용의 강력한 투기방지대책을 가동한다. 부동산 투기자에 대해서는 부당이득을 환수하고 부당이익의 최대 5배까지 벌금을 부과하는 제도를 시행하는데 이어서, ‘원스트라이크아웃제’를 도입한다.
 

예방 : 공사가 관여하는 사업에 임직원 투자를 방지하기 위해 사전투자를 금지하고, 부동산 거래 사전신고 의무화를 시행 중이다.
 

감시 : 감시 강화를 위해 업무상 정보를 이용해 부당이득을 취득하지 못하도록 전 직원 모니터링을 진행 중이며, 재산등록 의무화도 추진 중이다.
 

처벌 : 부동산 투기자에 대한 '원스트라이크 아웃제' 도입을 추진한다. 부당이득의 최대 5배까지 벌금을 부과하는 제도도 시행할 예정이다.
 

또한, 주거복지서비스 향상을 최우선으로 조직개편을 단행한다. 공사의 핵심 업무인 시민 주거복지와 주택공급 기능을 강화하는 방향으로 연말까지 완료할 계획이다. 주거복지 강화를 최우선으로 하고, 스피드 주택공급 확대를 위한 전담부서도 신설한다.
 

이밖에도 유사업무 통‧폐합 등으로 조직 효율화를 도모하고, 중간관리자 양성을 위한 직위공모제 도입, 성과로 인정받는 인사제도 시행 등 인사제도 개편도 함께 추진한다.
 

"주택공급 방식 확대 : 토지임대부‧지분적립형 등 다양한 공급모델로 내집마련 기회 확대"
 

셋째, 서울시가 재개발‧재건축 사업의 행정절차를 정상화해 막혀있던 주택공급의 숨통을 튼 데 이어서, SH공사 주도로 새로운 주택모델을 도입하고 공급방식을 다양화해 시민들의 내 집 마련 기회를 확대한다.
 

일명 ‘반값 아파트’로 불리는 ‘토지임대부 분양주택’, 적은 돈으로도 내 집 장만을 시작할 수 있는 ‘지분적립형 분양주택’ 등 무주택 서민이 부담 가능한 저렴한 공공주택 공급을 본격화한다. 입주시기의 예측가능성을 높이기 위해 사전예약제(공공분양)를 내년 새롭게 도입하고, 예비입주자(공공주택) 제도를 확대한다. 스마트 건설기술도 공공주택에 적극 구현한다.
 

토지임대부, 지분적립형 분양주택 본격화 : ‘토지임대부 분양주택’은 토지는 SH공사 등 시행사가 소유하고 건축물만 분양하는 방식이다. 아파트 원가의 상당부분을 차지하는 땅값이 빠져 분양가가 반값 수준으로 저렴해질 수 있다. ‘지분적립형 분양주택’은 입주할 때 토지나 건물 지분의 일부(20~25%)를 내고 20~30년 거주하면서 나머지 지분을 순차적으로 매입하는 방식으로, 소득은 있지만 자산이 충분하지 않은 무주택 실수요자의 초기 자금 부담을 낮추는 효과가 있다.

① 토지임대부 분양주택

(개념) 토지는 공공이 소유하고, 건축물만 분양하는 주택

(임대기간) 40년(기본) + 40년(주택소유자 75% 이상 계약갱신 청구 시)

(분양가격) 분양가 상한제 적용 (기본형건축비+건축비가산비, 택지비 제외)

사용료 : 조성원가 또는 감정가 + 이자율(토지가에 3년 만기 정기예금 평균 이자율)

② 지분적립형 분양주택

(개념) 소득은 있으나 자산이 충분하지 않은 무주택 실수요자에게 자금부담을 낮추고 장기적으로 안정적인 거주를 통해 내집마련을 지원하는 주택

(공급) 토지·건물 지분 일부(20~25%) 분양 후, 20~30년간 지분 분할 취득

(분양가격) 시세의 80% 내외

사용료 : 공공지분에 대해, 주변시세 80%이하 임대료 납부

(처분방법) 전매제한(10년) 종료 후, 제3자에게 매각 가능

※ 관련법령, 시장여건 등을 고려하여 분양가격, 사용료 등은 조정될 수 있음

공공분양 사전예약제 도입 및 공공주택 예비입주자 확대 : 공공분양주택 입주자 모집시 본청약보다 2~3년 앞당겨 예비입주자를 선정하는 사전예약제를 내년부터 도입한다. 사전예약을 사유지 보상완료 시점에 실시해 사전예약~본청약 기간 중 입주자 이탈을 방지하고, 주택수요를 분산한다는 계획이다.
 

스마트 건설기술 혁신 : 팬데믹과 기후변화로 집에서 다양한 활동을 하는 새로운 라이프스타일을 반영, 차별화된 설계를 통해 ‘홈루덴스(집에서 즐기는 인간)’를 공공주택에 구현한다. AI 등 다양한 스마트기술을 접목하는 이른바 ‘똑똑한 집’ 설계로 입주민의 안전을 강화하고 생활편의를 높인다는 목표다.
 

"임대주택 품질관리 강화 : 개념부터 재정립…사용료 체계 개편하고 주거이동 보장"
 

넷째, 공공주택을 기피시설이 아닌 누구나 살고 싶은 품질과 건축디자인의 지역거점으로 바로세우고, 사는 사람에 집중하는 품질관리에 나선다.
 

이를 위해서 공공주택에 대한 개념과 용어부터 대전환한다. 공공주택을 시민의 세금으로 짓고 관리되는 ‘시민의 집’으로, 공공주택의 주인은 ‘시민’으로 재정립한다. 용어도 그동안 공급자 관점에서 불렸던 ‘임대주택’ ‘임차인’ ‘임대료’ 등을 ‘공공주택’ ‘사용자’ ‘사용료’ 같이 수요자 관점으로 바꾼다.
 

공공임대주택 개념 재정립 : 그간 사용해왔던 공급자 중심의 ‘임대주택’이라는 명칭을 시민공모를 통해 새로운 개념과 철학을 담은 명칭으로 변경할 예정이다. 시민의 세금으로 지어지는 공공주택 소유자는 시민이고, SH공사는 시민 재산의 관리자로서의 의무를 다해야하며, 공공주택 거주자는 임차인이 아닌 사용자로서 임대료가 아닌 사용료를 납부하는 개념으로 전환한다는 계획이다. 이를 위해 우선적으로「공공주택 특별법」,「공동주택관리법」등에서 정의하는 ‘공공주택’, ‘사용자’ 등의 개념에 대한 법 개정을 요구할 예정이다.
 

사용자의 권리행사를 위해 현재 절반 밖에 구성되지 않은 ‘사용자대표회의’ 구성을 공공이 지원하고, 입주민 자율관리에 맡겨져 있는 150세대 이하 공공주택에 주택관리서비스를 제공한다. 1989년 지어진 국내 1호 영구임대단지인 ‘하계5단지’를 시작으로 34개 노후 공공주택을 누구나 살고 싶은 집으로 단계적으로 재건축한다.
 

‘거주권 우선주의’에 따른 사용자 대표 회의 구성 적극지원 : 혼합주택 단지 내 공공주택 거주민의 권리를 대변하는 ‘사용자 대표회의’ 구성을 적극 지원한다. 현재 의무대상 345개 단지 중 약 50%(170개 단지)만 구성되어 있는 수준으로, 공공주택 거주민이 자신들의 권리를 주장하기 쉽지 않은 상황이다. 시는 법률전문가를 투입해 구성을 지원하고, ‘사용자 대표회의’의 권한과 의무를 강화할 수 있도록 ｢공동주택관리법｣ 등 개정을 정부에 요청할 계획이다.
 

150세대 이하 다세대‧다가구 공공주택 주택관리서비스 제공 : 전체 공공주택의 약 10%를 차지하는 소규모 공공주택(150세대 이하)은 청소‧주차 등 주택관리를 입주민의 자율관리에 맡겨왔지만, 앞으로는 자치구별 ‘주거복지종합센터’에서 책임지고 안전‧생활문제를 공공이 지원한다.
 

34개 노후공공주택단지 재건축 : 지어진지 30년이 지나 낡고 고립된 노후 공공주택의 재건축을 단계적으로 추진한다. 하계5단지 시범사업을 시작으로 공공주택 단지가 더 이상 지역에서 반대하고 기피하는 시설이 아닌, 지역의 생활거점으로 자리매김할 수 있도록 조성할 계획이다.
 

공공주택 입주자가 출산, 이직 등으로 주거지 이동이 필요한 경우 원하는 평형, 원하는 지역으로 이동할 수 있도록 이동제한 규정을 손질하고, 입주자의 주거비 부담 능력을 고려한 새로운 사용료 체계도 도입한다.
 

소득 중심형 사용료 체계 개선 : 그간 유형마다 상이하고 복잡한 사용료 산정방식과 현실을 반영하지 못한 사용료 체계로 인한 시민 불만과 민원을 해소하기 위해 기존 시세 연동형 방식을 입주자의 주거비 부담 능력을 고려한 소득 연계형으로 전환 추진한다. 시는 사용료 조정 위원회를 구성하고 자문을 거쳐 본격 추진할 계획이다.
 

공공주택 입주자 이동제한 규정 개선 : 공공주택 입주자가 취업, 결혼, 출산 등 생애주기별 상황에 따라 더 큰 평수 또는 다른 지역에 있는 공공주택으로 주거 이동이 가능하도록 한다.
 

"공공주택 정보제공 확대 : 분양원가 공개항목 61개→71개, 10년 내 착공단지도 순차적 공개"
 

다섯째, 시민 세금으로 운영되는 공공주택에 대한 투명성을 높이고 입주 시민의 편의를 향상시키기 위한 정보공개도 확대한다. 공공주택의 분양원가를 공개항목을 61개→71개로 확대하고, 과거 10년 내 착공단지의 분양원가까지 순차적으로 공개한다. 민간아파트처럼 평균 관리비, 예비입주자 대기 현황, 주변 학군 등 다양한 입주정보를 종합 제공하는 서비스도 시작한다.
 

분양원가 공개 확대 : 분양가 거품을 없애기 위해 공공분양단지에 대한 분양원가 공개를 현재 61개 항목(준공건설원가)에서 택지조성원가 관련 10개 항목을 더해 총 71개 항목으로 확대한다. 또한, 지난 10년 내 착공단지에 대한 분양원가도 내년까지 순차적으로 투명하게 공개할 예정이다.
 

입주정보 종합서비스 제공 : 민간주택의 경우 다양한 앱을 통해 주택 및 입지정보 등을 한 눈에 볼 수 있지만, 공공주택의 경우 정보공개가 상대적으로 제한적이었다. 시는 누구나 공가현황, 가격, 지역정보 등 공공주택에 대한 정보를 통합적으로 확인할 수 있도록 ‘통합 정보시스템’을 구축하고, 메타버스 기술을 활용해 모델하우스 및 정보공유 커뮤니티 등도 제공할 계획이다.
 

류훈 서울시 행정2부시장은 “이번 혁신안은 SH공사가 하면 다르다는 것을 시민들에게 보여주는 첫걸음이자, 건설공기업이 시민의 신뢰를 되찾는 계기가 될 것”라며 “6개월간 공석이었던 사장이 임명되면 혁신안을 바탕으로 서울시민에게 기존과 차원이 다른 주거복지 서비스를 제공하는 SH공사의 모습을 보여드릴 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다.