서울시는 28일 ‘민간재개발 후보지 공모’를 통해 최종 선정된 후보지 총 21곳을 발표했다. 지난 5월 오세훈 시장이 발표한 신속통합기획 등 ｢6대 재개발 규제완화책｣이 처음으로 적용될 민간재개발 대상지들이다.
 

금번 후보지 공모 심사는 지난 9월부터 주민들의 큰 호응 속에 공모에 참여한 총 102곳 중 자치구에서 최종 추천된 59곳을 대상으로 하였고, 27일(월) ‘민간재개발 후보지 선정위원회’를 열고 최종 21곳을 후보지로 선정하였다.
 

특히, 지난 공공재개발 공모시 제외대상이었던 도시재생지역 4곳도 후보지에 포함됐다. 지난 6월 서울시가 도시재생지역 내에서도 재개발사업 추진이 가능토록 ‘도시재생 재구조화’ 발표 이후 첫 적용 사례로, 보존 위주였던 서울 도시재생지역의 노후화·슬럼화된 주거환경을 개선하는 첫 단추를 꿰게 됐다.
 

서울 도시재생은 ‘도시재생 재구조화 추진계획’(`21.6)에 따라 열악한 주거지역 내에 민간재개발사업 등 다양한 사업이 적용될 수 있도록 지원하는 재개발 연계형, 소규모 주택정비형 등의 다양한 방식의 주거지 재생을 추진하고 있다.
 

 "민간재개발 1차 후보지 선정결과" 

서울시는 지난 '15년부터 서울시내 신규 재개발 구역지정이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급 기대물량이 억제돼 온 만큼, 이번 공모를 통해 선정된 후보지를 그동안 막혔던 주택공급 문제를 해결해 나갈 마중물로 삼아 중장기적인 주택수급 안정을 도모한다는 계획이다.
 

후보지로 선정된 구역은 향후 서울시가 계획을 지원하는 ‘신속통합기획’을 적용한다. 서울시의 적극적 지원 속에서 계획대로 사업이 추진될 경우 ‘22년 초 정비계획 수립에 착수, ‘23년부터 순차적으로 구역지정이 진행된다. 정비 사업이 완료되면 서울시에 약 2만5천호* 주택이 공급될 전망이다.
* 예상 세대수는 추후 서울시 도시계획위원회 등 심의에서 변경 가능
 

신속통합기획은 서울시가 정비계획 수립단계에서 공공성과 사업성 간 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 돕는 공공의 민간정비사업 지원프로그램이다.
 

공동주택, 도시계획 등 관계분야 전문가 등의 지원과 주민 소통을 통해 시행착오 없이 빠르게 계획결정이 가능해 5년 이상이 걸리던 구역지정 기간을 2년 이내로 대폭 줄일 수 있다. 구역지정 이후에도 건축, 교통, 환경 통합심의를 운영해 신속한 사업 추진이 가능하다.
 

금회 후보지 선정평가는 공모 시 공고된 후보지 선정기준(안)에 따라 법적 구역지정 요건을 정량화한 정량적 평가점수, 구역의 정책적 요건 등에 따른 구역별 평가를 중심으로 하되, 지역균형발전과 자치구 상황, 구별 안배 등을 고려했다.
 

후보지 선정에 앞서 각 자치구에서는 공모에 신청한 102곳에 대해 노후도(동수, 연면적), 과소필지, 접도율 등 법적 재개발 구역지정 요건 충족 여부, 정량적 평가점수*, 제외대상** 여부, 사전협의 부서 의견 등을 고려해 총 59곳을 서울시에 추천했다.
 

* 기본점수 100점(노후동수·연면적, 접도율, 과소필지, 호수밀도), 감점 -15점, 가점 15점
** 공공재개발·2.4대책 후보지, 토지등소유자 30% 이상이 반대 구역, 전용주거지역
 

서울시는 이를 검토 후 서울시 도시계획위원회 위원 등 관계 전문가, 시의원 등으로 구성된 ‘민간재개발 후보지 선정위원회’에 상정했다.
 

선정위원회는 자치구 제출한 구역별 평가자료 등 검토 자료, 자치구 담당부서장 설명을 바탕으로 ▴자치구내 구역별 정비의 시급성(정량적 평가점수 등) ▴사업 실현가능성(규제사항, 부동산·주민 동향 등) ▴서울시 사전협의 내용 ▴서울시 정책적 요건(기반시설 연계 권장, 여러 사업 혼재지역 지양 등) 등을 종합적으로 심사해 후보지를 최종 선정했다.
 

이에 따라 구별 1곳씩 선정을 원칙으로 삼았으나, 지구단위계획 등 관련계획과의 정합성에 부합하지 않거나, 현금청산자, 공모반대 등 주민 갈등 문제가 있어 사업 실현가능성이 떨어진다고 판단되는 중구, 광진구, 강남구 등 3개 자치구는 이번 후보지 선정에서 제외했다.
 

향후 전반적인 재검토가 필요한 만큼 현시점에서는 재개발 사업추진이 부적합하다는 선정위원회의 판단에 따른 것이다.
 

서울시는 재개발 후보지가 결정됨에 따라 토지거래허가구역 지정, 권리산정기준일 지정·고시를 비롯한 촘촘하고 강력한 투기방지대책도 동시에 가동한다.
 

후보지로 선정된 재개발 후보지 21곳 총 1,256,197㎡는 개발사업에 따른 투기수요 유입 우려에 따라, 후보지 선정일 다음날인 12.28일(화) 토지거래허가구역으로 지정 공고하며, 2022.1.2일부터 발효된다.(지정기간 ‘22.1.2. ~ ‘23.1.1.) 허가를 받아야 하는 토지면적은 법령상 기준면적의 10% 수준으로 하향해(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡ 초과) ‘투기억제’라는 토지거래허가구역 제도의 취지를 극대화 할 계획이다.
* ｢부동산거래신고법｣ 시행령 제9조제1항제1호상 기준면적(도시지역 중 주거지역 180㎡ 초과 등)의 10%～300% 범위에서 별도 공고 가능
 

또한, 기 공고한 대로 공모 공고일(2021.9.23.)을 권리산정기준일로 고시, 후보지 선정일을 기준으로 건축허가 제한 절차를 바로 추진하고, 이후에도 지속적으로 코디네이터 및 관할 구청과 협업, 이상거래 움직임을 조사하여 투기 현황이 확인되면 법률에 따라 엄중 조치할 예정이다.
 

또한, 이번 공모에 미선정된 구역과, 향후 공모를 신청하는 구역은 원주민 보호와 투기 차단을 위한 특단의 조치로 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한을 후보지로 선정된 구역과 동일하게 조치해 투기세력 유입을 원천 차단할 계획이다.
 

또한, 금번 미선정된 구역은 ’22.1.28.을 권리산정기준일로 고시할 예정이며, 향후 추진될 공공재개발, 민간재개발 공모에서는 공모시기와 관계없이 일괄적으로 '22.1.28.을 권리산정기준일로 지정·고시할 방침이다.
 

이는 재개발 정비구역 지정 요건 완화에 따른 재개발 기대심리로 인한 노후 저층주거지에 지분쪼개기 등 투기세력의 유입을 차단해달라는 주민 요청을 반영한 것이다.
 

 "투기방지대책 적용 예시" 

※ 이번 공모 미선정구역, 이후 공모시 신청구역의 권리산정기준일은 후보지로 선정되지 않을 경우 ‘23년말까지만 적용할 예정임.

한편, 이번에 선정되지 않은 구역은 다음 공모에 재신청이 가능하다. 다만, 이번 민간재개발 공모 신청동의서는 바로 다음에 있을 공공재개발 공모신청 동의서로 사용할 수 없다.
 

김성보 서울시 주택정책실장은 “이번 첫 민간재개발 후보지 공모가 서울시민들의 열띤 호응 속에 추진된 점을 감안, 후보지 선정에 신중에 신중을 기했다” 며 “첫 민간재개발 후보지가 신속히 잘 추진되어야 향후 후보지들도 탄력을 받아 원활히 추진되는 만큼, 이번에 선정된 후보지들의 사업추진이 신속하게 진행될 수 있도록 모든 지원을 아끼지 않겠다” 고 밝혔다. 또한 “노후 저층주거지가 정비되면서 서울시민의 주거 안정에 기여함은 물론 서울시 지역균형발전도 함께 실현될 수 있도록 하겠다”고 덧붙였다.