(정비 전·후 조감도)

대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지에 대한 서울시의 새로운 정비모델인 ‘모아주택(타운)’ 추진을 위한 통합심의를 통과한 1호 사례가 나왔다. 노후 다가구‧다세대주택이 밀집하고 좁은 도로와 만성적인 주차난으로 주거환경이 열악했던 ‘강북구 번동’ 일대다.
 

‘모아타운’(소규모주택정비 관리지역)은 신축‧구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층주거지를 하나의 그룹으로 묶어 대단지 아파트처럼 양질의 주택을 공급하고 지하주차장 등 다양한 편의시설을 확충하는 지역 단위 정비방식이다.
 

‘모아타운’으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구‧다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 공동 개발하는 ‘모아주택’(소규모주택정비사업)을 추진할 수 있다.
 

이번 통합심의 통과로 이 일대는 오는 2025년 기존 793가구에서 총 1,240세대, 최고 35층의 아파트 단지로 탈바꿈한다. 지하엔 1,294대 규모의 지하주차장이 들어서 주차난이 해소된다. 단지 안에는 250m 길이의 보행자 전용도로가 생기고 길 양옆으로 도서관, 문화‧운동시설, 카페 등 지역주민 누구나 이용할 수 있는 다양한 개방형 편의시설이 조성된다. 폭 6m로 협소했던 진입도로는 10~15m로 넓어져 쾌적해진다.
 

서울시는 21일(목) ｢제2차 도시재생위원회 수권2분과위원회｣에서 강북구 번동 429-114번지 일대를 ‘모아타운’으로 지정하기 위한 소규모주택정비 관리계획 수립과, ‘모아주택’이 추진될 1~5구역의 가로주택정비사업시행계획안을 각각 통과시켰다고 밝혔다. 5월 중 최종 지정고시된다.
 

서울시는 지난 1월 ‘모아타운(주택)’ 추진계획을 발표하고, 기존에 가로주택정비사업이 추진되고 있던 ▴강북구 번동(5만5천㎡)과 ▴중랑구 면목동(9만7천㎡) 2개소를 ‘모아타운’ 시범사업 대상지로 선정한 바 있다.
 

‘모아타운’ 1호인 강북구 번동 일대는 노후 다가구‧다세대 주택이 밀집한 지역으로 좁은 도로와 부족한 주차‧휴게공간 등으로 생활환경이 열악했지만 재개발 요건이 충족되지 않아 정비가 이뤄지지 못했다. 서울시는 작년부터 사업시행주체(조합)와 협의를 통해 이 일대 5만5천㎡를 ‘모아타운’ 시범사업지로 선정하고 사업을 추진해왔다.
 

이번에 통과한 모아타운 관리계획(안)에 따라 모아타운 내 총 5개의 모아주택 구역에서 기존 793가구를 철거하고, 가로주택정비사업을 통해 13개 동 총 1,240세대(임대주택 265세대 포함)의 아파트와 부대‧복리시설을 조성한다. 기존 도로 기능을 유지함으로써 일반적인 대규모 아파트 단지와 달리 지역주민 누구나 이용할 수 있도록 했다.
 

1~3구역, 4~5구역은 각각 ‘건축협정’을 맺어 지하주차장을 통합 설치하고, 부대‧복리시설을 하나의 아파트 단지처럼 공동으로 이용‧관리한다. 이를 통해 법정 대수(1,175대)보다 119대 많은 1,294대의 주차공간을 확보할 수 있게 됐다.
 

건축협정은 둘 이상의 대지에서 토지 또는 건축물 소유자들 사이에 체결하는 협정으로, 주차장, 조경, 지하층을 통합해 토지를 효율적으로 이용할 수 있다는 장점이 있다.
 

또한, 공공기여를 활용해 우이천변 약 6,000㎡에 녹음이 우거진 산책로와 휴식‧운동시설을 조성한다. 모아타운이 조성되는 강북구 번동과 바로 맞닿아있지만, 현재는 차량이 점유하고 있고 시설도 낙후해 주민 이용이 저조한 상황이다.
 

강북구 번동 모아타운 관리계획(안)의 주요내용은 ▴토지이용계획을 비롯해 사업 간 지하통합을 위한 입체결정 등 정비기반시설계획 ▴사업 활성화를 위한 용도지역 상향 계획 ▴개방형 공동이용시설 설치를 통한 가로활성화 계획 ▴우이천 정비를 통한 산책로‧휴게공간 조성 ▴건축규제 완화를 위한 특별건축구역 지정 등이다.
 

토지이용계획: 모아타운 구역 안에는 포함돼 있지만 기존에 개발이 완료됐거나 사업 추진을 원치 않는 지역은 ‘사업시행 이외 구역’으로 구분해 개별 건축행위가 가능하도록 했다.
 

정비기반시설계획: 진입로 확보를 위해 기존 도로를 6m에서 10~15m로 넓혀 진출입을 용이하게 한다. 지하 통합을 위해 기존 도로(6m)를 폐도하는 대신, 도로 기능 유지를 위해 6m 입체결정 도로를 신설키로 했다.
※ 입체결정 도로: 민간사업 부지에 지하~지상부 일부 공간을 도시계획시설 도로를 설정하는 도시계획적 기법
 

용도지역 상향: 해당 지역은 대부분 제3종 일반주거지역이지만, 5구역은 2종 일반주거지역으로 되어있어 주변 지역과의 정합성을 고려해 2종→3종 일반주거지역으로 상향한다. 이에 따른 공공기여로 임대주택 32세대를 제공한다.
 

보행 및 가로활성화: 지역 활성화를 위해 단지 내에 가로 폭 6m, 길이 250m의 보행자 전용도로를 조성한다. 이 도로를 중심으로 양쪽에 도서관, 문화․운동시설, 카페 등 약 2,800㎡의 다양한 개방형 편의시설을 조성해 지역주민 누구나 이용할 수 있도록 계획했다.
 

우이천변 정비: 차량이 점유하고 있어 접근과 이용이 어렵고 낙후한 우이천변 약 6,000㎡에 녹음이 우거진 산책로, 휴식․운동시설을 조성한다. 우이천으로의 접근성을 높이기 위해 창번교와 연결되는 단지 내 공공보행통로를 배치하는 등 지역주민 누구나 이용할 수 있는 다양한 편의시설을 확충한다.
 

특별건축구역 지정: 각각의 사업부지가 하나의 단지처럼 조성될 수 있도록 ‘특별건축구역’을 지정한다. 건물 간 이격거리 등 다양한 규제를 완화하고, 일반적인 아파트 배치를 벗어나 가로 중심의 연도형 배치를 적용하고, 저‧중‧고층 아파트가 조화롭게 배치될 수 있도록 했다.
 

한편, 강북구 번동 모아타운은 지정된 지역 대부분이 정비대상에 포함되고, 용도지역 상향과 지하 통합개발 같은 각종 인센티브에 따른 공공기여로 기반시설을 충분히 확보 가능해 추가적인 공공지원이 없이 사업이 추진된다.
 

신중진 성균관대 건축학과 교수는 “모아주택·모아타운은 노후 저층주거지를 효율적으로 정비하고 계획적으로 관리하는 새로운 정비방식이다.”며 “민간주도의 사업으로 저층주거지의 부족한 녹지 및 주차공간을 확보하고 양질의 주택을 공급할 수 있을 것으로 예상된다. 특히 기존 가로를 중심으로 다양한 공동이용시설 조성을 통해 지역 커뮤니티를 활성화시켜 주민 만족도가 크게 향상될 것으로 기대된다.”고 말했다.
 

이진형 서울시 주택공급기획관은 “주민들의 적극적인 추진으로 모아타운 사업이 첫 발을 내딛게 됐다.”며 “또 다른 시범사업 대상지인 면목동 통합심의도 원활하게 진행될 수 있도록 적극 지원하겠다. 별다른 개선 대안이 없었던 저층주거지의 새 정비모델로 주목받는 모아타운과 모아주택이 선도적인 정비방식으로 자리매김할 수 있도록 최선을 다해 추진하겠다.”고 말했다.