주택공급 활성화 및 도시·주거공간의 혁신을 목표로 서울시가 도입한 ‘신속통합기획’을 통해 정비구역 지정 심의를 통과한 재개발 첫 사례가 나왔다.

서울시는 24일(화) ｢제2차 도시계획위원회 신속통합기획 특별분과(수권) 소위원회｣를 열고 강동구 천호동 397-419번지(이하 ‘천호3-2구역’, 구역면적 19,292㎡) 주택정비형 재개발 정비계획(안)을 ‘가결’했다고 밝혔다.

천호3-2구역은 신속통합기획, 2종7층 규제 완화 등을 골자로 한 서울시의 ｢재개발 6대 규제완화방안(’21.5.)｣이 발표된 후, 이를 시범 적용하여 1년만에 정비구역을 지정한 사례다. 2018년 주민들이 정비계획 수립에 착수한 이후 수년 간 도시계획위원회 문턱을 넘지 못했지만, ｢재개발 6대 규제완화방안｣을 통해 사업절차가 간소화되는 것은 물론 사업성도 크게 개선될 것으로 기대된다.
 

천호 3-2구역은 노후불량건축물 비율이 90%가 넘는 노후 단독‧다세대 밀집지역이다. 종전 ｢도시·주거환경정비 기본계획｣ 절차에 따라 정비계획(안)을 수립, '19년과 '20년 두 차례 도시계획위원회에 상정(자문)됐으나, 기초생활권계획*의 부재, 2종7층 → 2종일반주거지역 조정의 적정성 검토 등 사유로 보완 요청을 받은 바 있다.
 

｢재개발 6대 규제완화방안｣은 ①주거정비지수제 폐지 ②신속통합기획 전면도입 ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤‘2종 7층’ 규제완화 ⑥매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 통한 신규구역 발굴이다.
* 기초생활권계획 : 기초생활권 내 정비사업(3개소 이상)이 동시에 발생해 주거지의 체계적 관리가 필요하다고 판단되는 경우 수립

서울시는 신속통합기획을 통해 규제완화사항을 적용하고, 주민설명회 등을 개최하여 주민들의 적극적인 동의로 정비구역 지정기간을 단축시켰다.
 

기존 절차대로라면 사전타당성조사, 기초생활권계획 수립 등 사전절차가 필요해 정비구역 지정에 5년 내외의 시간이 걸리지만, 천호3-2구역은 규제완화사항을 적용한지 1년만에 정비계획(안)이 결정됐다.

저층주거지 재개발의 걸림돌이었던 ‘2종7층’ 규제완화 사항도 적용됐다. 2종7층 지역인 천호3-2구역은 2종일반주거지역 수준으로 상향된 기준용적률(190%)을 적용받고, 공공기여 등에 따른 인센티브를 추가로 받아 최종 용적률 215.4%, 23층의 쾌적한 주거단지로 재탄생하게 된다.

또한, 2종7층→2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 전제조건이었던 의무공공기여가 폐지됨에 따라, 과도한 기부채납 대신 지역에 필요한 공영주차장 77면을 확보하기로 했다.

이번 정비계획(안) 통과로 천호3-2구역은 기존 307세대 노후 저층주거지에서 총 420세대(공공주택 77세대), 최고 23층의 아파트 단지로 탈바꿈하게 된다.

한편, 이번에 결정된 정비계획에서는 천호 3-2구역과 연접한 3-3구역(천호동 532-2 일대) 간 조화를 이루는 개발을 유도하기 위한 통합적 가이드라인도 마련했다. 향후 주변지역 개발시 조화로운 건축배치를 유도하고, 정비계획의 공공성을 높여 지역사회 활성화에 기여한다는 목표다.
 

주민생활 편의를 위해 재개발 추진구역의 통합적인 기반시설 정비방안을 마련한다. 천호3-2구역과 경계를 맞대고 있는 3-3구역과는 일체적 단지계획(스카이라인, 보행통로, 단지 내 마당, 주민공동이용시설 등)을 마련할 계획이다.

재개발 구역과 주변지역 간 연결성을 높이기 위한 방안도 마련했다. 현재 천호3동 주민들의 생활 중심공간인 구천면로, 고분다리시장, 천호동성당은 폭이 좁고 경사가 급한 골목길을 통해서만 서로 이동할 수 있는 상황이지만, 향후 재개발을 통해 공공보행통로를 조성해 이동 편의성을 높이고 주민들의 커뮤니티 활동을 촉진할 계획이다.

서울시는 “천호 3-2구역은 주민이 제안하고 서울시가 지원하는 신속통합기획을 통한 재개발 시범사례다. 재개발 규제완화방안을 적용해 사업절차가 간소화되는 것은 물론, 사업성도 크게 개선될 것으로 기대한다.”며 “지난해 말 선정된 민간재개발 공모지 21개소도 차질없이 진행될 수 있도록 최선을 다해 지원하겠다.”고 말했다.