서울시가 전월세 시장과 주택시장 안정화를 위해 장기전세주택 공급 확대에 나선다. 특히, 우수한 교통 인프라를 갖추고 있어 개발 여력이 큰 역세권의 고밀개발을 유도해 주거환경이 우수한 고품질 장기전세주택 공급물량을 확보한다는 계획이다.

우선, 공급 확대를 위해 ‘역세권 장기전세주택’ 용적률을 최대 500%에서 최대 700%(*준주거지역)까지 완화하고, 일률적으로 적용됐던 35층 층수 규제를 폐지한다.

‘역세권 장기전세주택’ 사업 대상지도 확대된다. 용도지역 상향으로 고밀개발이 가능한 ‘1차 역세권’ 범위를 250m에서 350m로 올 연말까지 한시적으로 완화한 조치를 2024년까지 연장한다. 주거지역뿐 아니라 주거 기능이 밀집(공장비율 10% 미만)한 준공업지역과, 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서도 장기전세주택 사업을 할 수 있다. 정비구역 해제지역에서도 재개발 방식으로 사업 추진이 가능해진다.

서울시는 이런 내용을 골자로 ｢역세권 장기전세주택 건립 운영기준｣을 개정하고, 30일(목)부터 시행한다고 밝혔다. 전월세 가격 상승 등으로 전세형 공공주택에 대한 관심과 수요가 높아짐에 따라, 운영기준 전반을 손질해 장기전세주택 공급을 확대하고, 주택시장 안정을 도모한다는 목표다.

‘역세권 장기전세주택’은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다. 오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입됐으며, 현재 66개 사업지에서 17,572호 규모로 추진 중이다. 이중 준공 및 입주 물량은 9개 사업지, 1,375호다.
 

구청장이 주민제안을 받아 도시관리계획(지구단위계획 또는 정비계획)을 입안하고, 시가 관련 위원회의 심의를 거쳐 계획을 결정하면 민간이 구청장의 인허가를 받아 추진하는 절차로 진행된다.
 

｢도시정비법｣에 의한 도시정비형 재개발사업, ｢주택법｣에 의한 주택건설사업, ｢건축법｣에 의한 건축허가, 세 가지 방식으로 추진된다.

｢역세권 장기전세주택 건립 운영기준｣ 개정 방향은 ▴공급 확대를 위한 기준 완화와 ▴현실에 맞지 않거나 명확하지 않았던 제도의 합리적 개선, 크게 두 가지다.

공급 확대를 위한 기준 완화의 주요 내용으로는 ①준주거지역 용적률 완화 ②35층 일률적 층수규제 폐지 ③채광창 이격‧인동거리 완화 ④1차 역세권 범위 완화 기간 연장 ⑤사업대상지 확대 ⑥준주거지역 비주거 비율 완화 등이다. 제도의 합리적 개선을 위한 개정사항은 ⑦용적률 적용체계 개선 ⑧정비(예정)구역 해제지역 재개발사업 방식 허용 ⑨커뮤니티 지원시설 설치기준 개선 ⑩특별계획구역 내 사업부지 최소면적 완화 ⑪전용면적 확대 등이다.

<준주거지역 용적률 최대 700%까지 완화, 일률적 35층 규제 폐지로 공급물량↑>

‘역세권 장기전세주택’ 공급을 획기적으로 늘리기 위해 그동안 건립에 제약으로 작용했던 제한요소를 완화한다. 먼저 ①준주거지역 용적률을 기존 500% 이하에서 최대 700%까지 완화한다.
 

기존에는 고밀개발이 가능한 1차 역세권 내 준주거지역에서 동일하게 500%의 용적률을 적용받았다면, 앞으로는 ‘서울도시기본계획(2030)’에서 정하는 역세권 위상에 따라 차등적으로 적용된다.
 

▴도심・광역중심・지역중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 용적률 700%까지 ▴지구중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 600%까지 ▴비 중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화된다.
 

②일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수규제를 폐지해 건축물 높이를 완화한다. 중심지, 용도지역 등과 관계없이 동일하게 ‘35층 이하’를 적용했던 것을 ‘서울도시기본계획’에 따른 중심지‧용도지역별 높이관리 기준을 따르도록 개선했다.

③용적율 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리도 최대 2배까지 완화한다. ｢건축법｣에 따라 준수해야 하는 채광창 이격거리, 인동거리 개선 없이는 완화된 용적률까지 짓는 것이 현실적으로 어렵기 때문이다.
 

기존에는 준주거지역의 채광방향 이격을 높이의 1/4로 정했다면, 앞으로는 ▴용적률 400~500%까지는 1.2배 ▴500~600%까지는 1.5배 ▴600~700%까지는 2배 이내로 완화 받을 수 있다.
 

다만, 완화에 따른 주변 지역 일조, 도시경관 훼손 등 부영향을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관시뮬레이션을 필수적으로 진행하고, 관련 위원회 심의에서도 심도 있는 검토를 거쳐 완화 여부를 결정할 계획이다.

<용적률 완화범위에 따른 채광창 이격 및 인동거리 완화범위>

올해까지만 적용하기로 했던 ④1차 역세권 범위 완화(250m→350m)는 2024년까지 2년 더 연장한다. 시는 2020년 역세권 내 주택공급 확대를 위해 운영기준을 개정, ‘1차 역세권 범위’를 250m에서 350m로 한시적으로 완화했으나, 민간사업의 불확실성을 감안해 연장하기로 했다고 설명했다.
 

역세권 범위는 승강장 경계로부터 500m 이내지만 용도지역 상향은 ‘1차 역세권’ 내에서만 허용되며, 그 범위는 승강장 경계로부터 250m까지가 원칙이다.

그동안 ‘주거지역’으로 한정됐던 ⑤사업대상지도 확대한다. 기존에 역세권 장기전세주택 사업대상지에서 제외됐던 ‘준공업지역’은 공장비율이 10% 미만인 주거 밀집지에 한해 사업이 가능해진다. 또한, 주거지역 중에서도 재정비촉진지구의 경우 사업이 불가능했지만, 앞으로는 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서도 사업이 허용된다.

또한, 준주거지역에서 ⑥상가 등 비주거시설을 설치해야 하는 의무 비율을 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮춰 주택공급을 확대하고, 입지 여건에 따라 상가 수요가 낮은 지역의 공실을 줄일 계획이다.

<용적률 적용체계 등 제도 합리적 개선, 정비구역 해제지역서 재개발 방식 사업 추진 허용>

‘역세권 장기전세주택’ 건립에 다소 불리하게 작용했거나 운영기준상 명확하지 않았던 체계를 합리적으로 조정한다.

우선, ⑦용적률 적용 체계를 사업방식별로 법령에 맞게 개선해 법적 정합성을 높인다. 현재는 사업방식이 다름에도 도시정비형 재개발사업과 주택건설사업 모두 ‘지구단위계획’의 용적률 체계를 따르고 있다. 앞으로는 도시정비형 재개발사업은 ｢도시정비법｣에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 ｢국토계획법｣에 따른 지구단위계획 용적률 체계로 이원화된다.

또 ｢주택법｣에 의한 주택건설사업 방식으로만 사업 추진이 가능했던 ⑧정비(예정)구역 해제지역에서 ‘도시정비형 재개발’ 방식도 허용된다. 다른 역세권 사업은 정비구역 해제지역에서도 사업을 허용하고 있는 점을 감안해서 형평성을 맞춘다는 취지다.
 

시는 ｢도시정비법｣에 따라 정비(예정)구역으로 지정됐다가 주민 간 갈등 등 이유로 해제된 지역 특성을 고려해 재개발 방식은 허용하지 않았으나, 해제지역도 계획적인 정비와 주택공급이 필요하고 다른 역세권 사업은 해제지역에서 사업을 허용하고 있는 현실을 반영해 개정했다.

⑨커뮤니티 지원시설은 의무 설치가 아닌 ‘권장’ 설치로 개선한다. 커뮤니티 지원시설은 입주민뿐 아니라 지역주민의 커뮤니티 활동과 일상생활 지원을 목적으로 설치토록 했으나, 법적으로 설치해야 하는 주민공동시설과 용도가 겹치고, 지역사회에 꼭 필요한 시설은 공공시설로 기부채납 받을 수 있어 의무가 아닌 권장 설치로 개선했다.

이 밖에도 최근 재정비한 ｢서울시 지구단위계획 수립기준｣의 규제완화 사항을 반영해 특별계획구역 내에서 ⑩사업부지 최소면적을 20% 완화해 2,400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했다. 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이기 위해 ⑪장기전세주택 전용면적도 60㎡ 이하 → 85㎡ 이하로 확대한다.

김성보 서울시 주택정책실장은 “그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다”며 “앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속 공급하기 위해 정책과 제도를 세심하게 들여다보고 합리적․현실적으로 개선해 나가겠다.”고 말했다.