서울시가 ｢모아타운 관리계획 수립지침｣을 마련했다. 모아타운은 신․구축이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 하나의 단위로 모아서 대단지 아파트처럼 주택을 공급하는 오세훈표 정비모델이다.
 

‘모아타운’은 주차난 등 저층주거지의 고질적인 문제를 해소하고, 무분별한 개별 사업으로 인한 나홀로 아파트를 방지할 수 있다는 장점이 있어 노후하고 열악한 주거환경을 실질적으로 개선할 수 있는 대안으로 주목받는다.
 

‘모아타운’으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구‧다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위(1,500㎡ 이상)로 아파트를 공동 개발하는 ‘모아주택’(소규모주택정비사업)을 추진할 수 있다.
 

｢모아타운 관리계획 수립지침｣은 모아타운 추진을 원하는 주민과 자치구가 관리지역 지정을 위한 계획을 수립할 때 도움을 받을 수 있는 일종의 지침서다. 서울시 저층주거지의 여건을 반영해서 모아타운 관리계획 수립에 필요한 사항을 구체적으로 담았다.
 

핵심적으로, 15분 도보생활권 단위(약 30만㎡ 내외)를 검토 대상으로 정해 지역에 꼭 필요한 생활기반시설이 확충될 수 있도록 했다. ‘건축협정’을 통해서 개별 사업지끼리 ‘통합 지하주차장’을 지을 수 있도록 유도한다. 건축물은 창의적이고 입체적으로 배치하도록 하고, 녹지‧공원을 확충할 때는 기존 주변 녹지‧보행로와 선형으로 연결되는 ‘순환형 보행녹지체계’를 구축하도록 했다.
 

모아타운 사업을 추진하려면 자치구가 ‘모아타운 관리계획’을 수립해 시에 제출하고 관리지역으로 지정고시 되어야 하는데, 이때 이번에 시가 마련한 지침을 가이드라인으로 삼아 시행착오 없이 빠르게 계획을 수립할 수 있게 된다. 모아타운 지정기간을 대폭 줄임으로써 사업에도 속도를 낼 것으로 기대된다.
 

시가 마련한 수립지침은 노후주택 개선과 함께 통합 지하주차장 같이 저층주거지에 꼭 필요한 주민편의시설을 확충하기 위한 ‘모아타운’의 취지와 개발방향을 담아내는 데 주안점을 뒀다.
 

첫째, 모아타운 관리계획 수립을 위한 검토 단계에서는 간선도로로 둘러싸인 15분 도보생활권(약 30만㎡ 내외), 이른바 ‘슈퍼블록’ 단위를 검토범위로 정했다. 모아타운 사업을 추진할 수 있는 법적 규모는 10만㎡ 미만이지만 주변의 주민 생활환경까지 폭넓게 분석해서 지역에서 최우선으로 필요한 기반시설이나 공동이용시설이 확충될 수 있게 하기 위해서다.
 

예컨대, 도보생활권 내에 녹지가 없는 경우 모아타운 사업을 통해 공원을 확충하고, 공원이 충분히 있는 경우엔 공원‧녹지 대신 주차장 등 편의시설을 확보하는 식이다.
 

시는 슈퍼블록 내에서 ▴가로망 체계(도로 폭원, 보․차도 분리 등) ▴주차(불법 주정차, 공영주차장 등) ▴녹지(공원, 녹지율 등) ▴공공시설(위치, 규모, 이용현황 등) 등 현황을 면밀하게 분석하고, 주민 의견을 수렴해 지역 여건에 맞는 생활편의시설이 포함하도록 할 계획이다.

둘째, 모아타운 내 개별 사업지끼리 ‘건축협정’을 체결해 하나의 ‘통합 지하주차장’을 지을 수 있도록 유도한다. 개별 사업지별로 주차장을 각각 설치하는 대신 모아타운 사업지를 아우르는 통합 주차장을 설치함으로써 저층주거지의 고질적인 문제였던 주차난을 해소하고, 불법 주정차 등으로 인한 주민 갈등과 소방차 진입곤란 등 문제도 해결한다는 목표다.
 

‘건축협정’은 소규모주택정비를 활성화하기 위해 땅‧건물 등 소유자가 협정을 체결하면 서로 붙어있는 2개 이상의 필지를 하나의 대지로 간주하는 제도다. 실제로 모아타운 1호인 강북구 번동의 경우 5개 사업지 중 1~3구역, 4~5구역이 각각 건축협정을 맺어 지하주차장을 통합 설치함으로써 100여 개의 주차면수를 추가 확보했다.(1,199면→1,294면)
 

셋째, 가로변과 지역 커뮤니티 활성화를 위한 건축물의 형태, 배치 계획도 제시했다.

밋밋한 일자형 배치를 지양하고 중정형, 고층+저층 복합형 등 주동을 창의적이고 입체적으로 배치하도록 했다. 특히, 저층부에는 공동이용시설, 근린생활시설 등을 도로에 접하도록 배치함으로써 지역 커뮤니티가 활성화될 수 있도록 했다. 또한, 기존 도로가 협소해 보도를 확보하기 어려운 경우에는 모아주택 대지 내 공지를 활용하거나 건축한계선 지정 등을 통해 안전 보행로를 확보할 수 있음을 명시했다.
 

넷째, 공원이나 녹지를 조성할 때는 기존 주변 녹지‧보행로와 선형으로 연결될 수 있도록 계획해 ‘순환형 보행녹지체계’를 구축한다. 녹지가 부족하고 보행환경이 열악한 저충주거지에 점진적인 개선을 유도한다는 취지다.

또한, 모아타운 추진에 따른 교통량 증가 등으로 도로 폭을 확대할 필요가 있는데 일부 필지가 존치구역에 포함된 경우, 진입부 일부 필지를 사업시행구역과 결합해 개발할 수 있다. 모아타운 구역 안에는 포함돼 있지만 신축이거나 사업 추진을 원치 않는 지역(존치구역)에서도 주거환경 변화를 체감할 수 있을 것으로 기대된다.
 

기존에 도로 폭이 규정에 미달되거나 사업시행에 따라 교통상황이 취약해질 우려가 있는 결절점 등에 대한 정비를 통해 모아타운뿐 아니라 모아타운 인접 지역에서도 원활한 교통흐름을 확보할 수 있게 된다.
 

다섯째, 모아타운 사업 추진을 희망하는 주민들이 직접 모아타운 관리계획(안)을 마련해 관할 자치구에 제안할 수 있도록 주민 제안 요건과 세부 절차도 지침에 담았다.
 

현재는 자치구가 모아타운 관리계획을 수립해 시에 승인요청하는 방식인데, 앞으로는 주민이 계획안을 제안하면 자치구가 적정여부를 검토해 승인 요청하는 체계를 갖춰 사업 활성화를 유도한다는 계획이다.
 

모아타운 관리계획(안)을 마련해 제출할 수 있는 주민 제안요건은 ▴모아주택 사업을 위해 설립된 2개 이상 조합이 있거나 ▴조합이 설립되지 않은 경우에는 사업 예정지(2개소 이상) 내 각각의 대상 토지면적 2/3 이상 동의를 얻은 토지 등 소유자다.
 

관리계획 수립 이전에 적정범위에 대한 전문가 사전검토를 받아 수립범위를 확정해 관리계획을 수립하고, 계획(안)이 마련되면 제안요건을 갖춘 주민이 자치구에 관리계획안을 제출하면 된다.

서울시는 이번에 마련한 ｢모아타운 관리계획 수립지침｣을 25개 자치구에 배포했으며, 서울시 홈페이지에서도 확인할 수 있다.
*서울시(http://www.seoul.go.kr) → 분야별 정보(주택) → ‘모아주택 모아타운’ 검색
 

한편, 서울시는 올해 1월 '모아주택 사업 추진계획'을 발표하고 자치구 공모를 통해 지난 6월 대상지 21개소를 선정한 바 있다. 현재 추가 공모를 진행 중으로 10월 중 20개소 내외를 추가 선정할 계획이다.
 

김성보 서울시 주택정책실장은 “재개발이 어려운 노후 다세대‧다가구 밀집지역에 대한 획기적인 정비방식인 ‘모아타운’에 대한 관심이 커지고 있는 만큼, 모아타운 추진을 원하는 주민들이 관리계획을 수립할 때 참고할 수 있도록 지침서를 마련했다”며 “모아타운 사업이 활성화되고 안정적으로 자리 잡을 수 있도록 다각적인 지원방안을 찾아나가겠다.”고 말했다.