오세훈 서울시장은 20일(월) 오전 10시 20분경 규제철폐 6호 ‘입체공원’을 즉시 도입할 미아동 130일대(미아역 인근) 재개발 현장을 직접 찾았다.

오 시장은 17일(금) 규제철폐안 6호 발표와 동시에 적용 가능 대상지 발굴을 지시했고 선정에서 방문까지 초고속으로 진행됐다. 이 일대 의무공원의 50% 이상을 입체공원으로 조성할 경우 주차장 및 주민공동이용시설 확대는 물론 주택공급 세대수도 늘어날 수 있다.

지난해 완화된 규제인 사업성 보정계수까지 적용하면 분양가능 세대 수가 더욱 추가되어 사업성 개선효과는 더욱 늘어날 것으로 예상된다.

규제철폐안 발굴‧발표부터 도입‧적용까지 유례없는 속도를 내는데는 정치불안과 경제불황 장기화로 인한 비상시국에 특단의 대책이 필요하다는 시민 요청에 대한 서울시의 화답이자 의지다. 오세훈 서울시장은 ‘변화가 아니면 죽음(Change or Die)’이라는 절박한 심정으로 ‘규제철폐’를 한시적 이벤트가 아닌 올해의 화두로 선정하고 추진하겠다고 밝힌 바 있다.

미아동 130 일대는 작년 12월 신속통합기획 재개발 후보지로 선정된 지역이다. 2차 역세권(승강장 경계로부터 500m 이내)에 주민 개발의지가 높음에도 불구하고, 지형 고저차(동서 25m)와 구역 북측에 위치한 초등학교 일조영향에 따른 높이제약 등 사업성이 낮아 추진 동력이 떨어졌던 곳이었다.

하지만 지난해 서울지역 정비사업 사업여건 개선을 위한 대대적인 규제완화에 따라 지가가 서울시 평균보다 낮은 해당 지역에 ‘사업성 보정계수’가 적용(1.8 내외), 사업여건이 개선됐고 주민동의(후보지 신청시 동의율 50.6%)도 높아 작년 말 신속통합기획 대상지로 선정됐다.

[사업성 보정계수 산식] 서울시 평균 공시지가 / 대상지 평균 공시지가

※ 24년 기준 서울시 평균 공시지가 : 5,969,319원/㎡(재개발)

허용용적률 = 기준용적률 + (허용용적률 인센티브량 × 사업성 보정계수*) *1.0~2.0

<입체공원, 사업성 보정계수 등 적용…그간 서울시의 규제철폐 노력으로 사업성 대폭 개선>

그간 5만㎡ 이상 또는 1천 세대 이상 대규모 정비사업 시 ‘공원녹지법’에 따라 의무적으로 부지면적의 5% 이상 또는 세대당 3㎡ 이상을 자연지반 ‘평면공원’으로만 확보해햐 하는 규제가 있었다. 이번에 발표한 규제철폐 6호는 이러한 규제를 풀어 앞으로는 민간부지 또는 건축물 상부의 인공지반에 조성하는 ‘입체공원’도 지역여건과 사업특성을 고려해 공공성과 지속가능성이 확보되면 의무공원으로 인정한다는 것이 주요 내용이다.

입체공원을 의무공원으로 인정하게 되면, 입체공원 부지를 민간 소유 대지로 유지한 채 하부 공간은 주차장 및 시민 편의시설로 활용할 수 있고, 입체공원 부지가 민간 소유 대지로 유지되는 면적만큼 주택용지가 증가(주택공급 세대수 증가)해 사업성 개선효과도 있다.

미아동 130 일대에 적용해보면, 해당지역의 부지면적(약 7만1천㎡)상 약 4,500㎡ 가량 의무공원을 확보해야 되는데, 이 중 50%만 입체공원으로 계획해도 건축가능한 연면적이 5,000㎡ 이상 늘어나는 셈이다. 이는 곧 분양가능 세대 수를 포함, 전체 주택공급이 확대됨을 의미한다.

특히 이 지역은 작년 서울시가 야심차게 내놓은 사업성 보정계수도 적용될 예정이다. 사업성 보정계수는 약 1.8가량 적용 예정인데, 이 경우 허용용적률 인센티브량이 최대 20%에서 36%로 대폭 상향된다.

시는 입체공원과 사업성 보정계수 모두 적용 시 녹지도 확보하면서 건축가능 연면적 및 분양가능 세대수가 증가하여 주택공급 확대는 물론 조합원 1인당 부담해야 하는 분담금도 상당히 감소할 것으로 기대하고 있다.

<신속한 사업추진 지원책 추가 시행…올해 신통기획 및 정비계획 수립 완료, 내년 상반기 고시>

시는 신속통합기획에 더욱 속도를 붙이기 위해 올해부터 ‘처리기한제’와 입안절차와 동의서 징구를 구역지정까지 병행 추진하는 ‘선(先)심의제’를 새로 도입하여 미아동 130 일대에도 즉시 적용한다고 밝혔다.

이러한 단축방안을 적용하게 되면, 구역지정까지 기존 대비 7개월 이상 단축될 것으로 예상된다.

[재개발 처리기한제] 신통기획 통보 후 2개월내 공람, 심의 후 3개월내 고시 요청

[선(先) 심의제] 입안동의율 확보 시기를 조정*하여 동의율 확보 전에 심의 선이행(심의↔동의 병행 추진)

↳ 도시계획위원회 심의 신청 전까지 → 고시요청 전까지 * 2030 정비기본계획 변경 후 적용

이외에도 신속통합기획을 추진하면서 사업여건 개선을 위한 방안을 적극 검토하여 미아동 130 일대에 적용, 불리한 개발여건을 극복한 사례가 될 수 있도록 전폭 지원할 예정이다

미아동 130 일대 외에도 그간 낮은 지가, 높이규제, 과도한 공원확보 등 열악한 개발여건으로 정비기회를 갖지 못했던 지역에도 주민이 원할 경우 신속통합기획을 통해 규제철폐안을 적극 적용할 계획이다.

한편 방문 현장에는 100여명의 주민들이 참석했다. 오 시장은 주민들과 현장 곳곳을 방문해 실제 입체공원의 적용에 필요한 요건을 꼼꼼하게 살피고 시민 애로사항도 청취했다.

오 시장은 "이번 6호 규제 철폐로 정비사업을 시작하는 지역에 사업성 확보를 위한 혜택을 제공, 빠른 속도로 재개발이 이뤄지게 될 것"이라며, "주거 환경이 열악하고 사업성 낮은 곳에 이러한 원칙이 동일하게 적용돼 앞으로 서울 시내 정비사업이 더욱 활성화 될 것으로 기대한다"고 말했다.